Vale a pena antecipar a atualização do valor do seu imóvel em troca de desconto no Imposto de Renda?

Por André Rodrigues Pereira da Silva[1]

Incluída como um “jabuti” na Lei do Fim da Desoneração da Folha (Lei 14.793, de 16 de setembro de 2024), foi prevista a possibilidade dos proprietários de imóveis urbanos e rurais, já informados na Declaração de Ajuste Anual, atualizá-los para o valor de mercado e tributar a diferença do ganho de capital pelo IR (imposto de Renda) a uma alíquota de até 4%.

O ganho de capital é a diferença no valor da compra e de venda de um bem, e no caso dos imóveis das pessoas físicas a atual legislação prevê, em regra, alíquotas progressivas do IRPF entre 15% (ganhos de capital até R$ 5 milhões) a 22,5% (ganhos de capital acima de R$ 30 milhões). Quando for pessoa jurídica, a tributação fica em 15% de IRPJ e 9% de CSLL.

Com a nova lei, os proprietários de imóveis terão até o dia 16 de dezembro de 2024 (90 dias) para atualizar os preço dos imóveis ao valor atual de mercado e pagar antecipadamente uma alíquota de até 4% sobre o ganho de capital, caso permaneçam por 15 anos sem aliená-los. Isto mesmo, deverá ficar por 15 anos sem vender o imóvel ajustado!

Não cumprida esta carência, haverá a obrigação de complementar a alíquota normalmente devida (15% a 22,5%) sobre o ganho de capital, bem como, se após os 15 anos o imóvel adquirir nova valorização de mercado (hipótese inegável), a alíquota sobre o ganho de capital voltará a ser de 15% sobre a nova diferença do preço de mercado.

No tocante as pessoas jurídicas também haverá uma alíquota menor em razão da opção de atualização de mercado no valor do imóvel. Se optarem pela antecipação, pagarão alíquota de 6% de IRPJ e 4% de CSLL, com as mesmas regras de carência de inalienabilidade.

Na prática, se uma pessoa física comprou um imóvel por R$ 500 mil em 2010 e hoje o mercado estima um valor de venda de R$ 1 milhão, o ganho de capital será calculado em cima da diferença dos R$ 500 mil. Aplicando a alíquota de 4%, pagará agora R$ 20mil de IRPF, economizando R$ 55mil, mas só poderá efetivamente vender o imóvel daqui a 15 anos. Se vender antes, deverá complementar o valor de 15%. Após os 15 anos, este mesmo imóvel terá uma nova valorização e a tributação voltará a ser de 15% sobre o novo ganho de capital.

Dessa forma, só existirá mesmo vantagem para o Fisco, sendo irrisória a economia tributária frente as condições impostas pela lei, como também, poderá acarretar em oneração do ITCMD para os sucessores em razão da atualização dos imóveis, bem como a perda dos 4% sobre o ganho de capital de uma venda que não se implementou caso o proprietário venha falecer antes de decorridos os 15 anos.

Portanto, em termos de planejamento tributário ou de investimento esta medida mostra-se desproporcional e até mesmo inadequada, especialmente, se levado em consideração as diversas opções de investimentos no mercado financeiro e do próprio mercado imobiliário.

Assim, caso o proprietário tenha dinheiro guardado valerá mais a pena investir este dinheiro por 15 anos em ativos conservadores atrelados à inflação+[2] ou mesmo embutir o valor do imposto (15%) no preço do negócio, gerando um efeito tributário nulo.

Além disso, continuam existindo para as pessoas físicas diversas hipóteses de isenção do IRPF sobre o ganho de capital e que podem continuar ser planejados, como por exemplo, na utilização do valor do ganho de capital para a aquisição, em até 180 dias, de novos imóveis residenciais no Brasil.

Apesar da lei já estar em vigor, a Receita Federal ainda não publicou a sua regulamentação. A expectativa é que as instruções sejam publicadas até o final do mês de setembro. Mas lembrando: a atualização dos bens imóveis não é obrigatória!

[1] Advogado tributarista, societário e do agronegócio. Professor universitário nos cursos de Direito e Pós-graduação da UNIFASIPE. Mestre em Direito pela UNICESUMAR. Pós-graduado em Direito Tributário pela PUC/SP. Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Escola Paulista da Magistratura – EPM. Especialista em Compliance pela FGV/RJ. Membro da Comissão de Direito Tributário da OAB/MT, Subseção Sinop e da Comissão do Agronegócio da OAB/MT, Subseção Cuiabá. Associado e diretor da área tributária do escritório Pommer Advocacia.

[2] Inflação+ refere-se a um ativo de investimento que utiliza índice atrelado à inflação (IPCA ou Selic) acrescido de um percentual de juros, por exemplo: Selic +3%, IPCA + 6%.